Анализ конкурентов в посуточной аренде: как собрать компсет

Компсет (competitive set) это набор объектов, с которыми вы делите одного и того же гостя. Пока его нет, любой разговор о цене опирается на ощущения.

Почему средняя цена по городу бесполезна

«Средняя цена посуточной квартиры в городе 3 400 рублей» не помогает принять ни одного решения. В эту среднюю попали студии на окраине и трёшки в центре, свежий ремонт и бабушкин вариант, будни и праздники. Ваш гость выбирает не между всеми квартирами города, а между пятнадцатью похожими на нужные ему даты.

Кого включать в компсет

Критерии по убыванию важности:

1. Вместимость. Гость ищет жильё на конкретное число людей. Студия и двухкомнатная квартира на шестерых почти не пересекаются по спросу.
2. Локация в смысле цели поездки. Не радиус на карте, а логистика: центр, вокзал, аэропорт, деловой кластер, набережная. Полтора километра поперёк реки могут значить больше, чем три километра вдоль неё.
3. Класс и состояние. Свежий ремонт и типовой советский интерьер это разные товары по одной и той же вместимости.
4. Площадь и планировка. Полезно как уточнение, когда вместимость совпадает, а ощущение от жилья разное.

Практический размер компсета это 10-20 объектов. Меньше пяти это шум от каждого случайного решения соседа, больше полусотни это возврат к средней по городу.

Что смотреть кроме цены

Цена без доступности вводит в заблуждение. Объявление с ценником 5 000 рублей, занятое на все ближайшие выходные, говорит о рынке ровно ничего: это цена, по которой уже продано.

Смотреть надо на три вещи вместе:

• цену свободных объектов на конкретную дату (медиану, не среднюю);
• долю занятых в компсете на эту дату: она показывает, насколько плотно рынок продан;
• динамику: как быстро выкупаются даты по мере приближения.

Компсет, в котором на субботу свободны два объекта из пятнадцати, это сигнал поднимать цену, даже если медиана свободных сегодня ниже вашей.

Мёртвые объявления искажают картину рынка

В любом городе есть объявления, у которых закрыты вообще все ближайшие даты: хозяин уехал, сдал в долгосрок, забросил, но объявление висит. Для расчёта они ядовиты, потому что выглядят как стопроцентно проданный конкурент.

По нашим замерам доля таких объявлений в городе составляет от 9% в Москве до 24% в Анапе. Цена вопроса на двухнедельном окне:

Разница двукратная. Владелец, который сравнил свою загрузку с такой «рыночной», решит, что безнадёжно отстаёт, и уронит цену без всякой причины. Фильтр простой: в расчёт идут только те объявления, у которых в окне была хотя бы одна свободная ночь.

Как часто пересобирать

Состав компсета меняется медленно: новые объявления появляются, старые уходят, но раз в месяц пересмотреть достаточно. А вот цены и доступность внутри него меняются ежедневно, и именно поэтому мониторинг руками разваливается: пятнадцать объявлений на 90 дат это 1350 ячеек, которые нужно обойти каждый день.

Частая ошибка: сравнивать себя с самым дешёвым

Соблазн равняться на нижнюю границу компсета велик, особенно когда календарь пустой. Но самый дешёвый сосед часто не конкурент, а объект с другой экономикой: без уборки, без налогов, с другим качеством. Ориентир это медиана сопоставимых, а не минимум по списку.

Как это делает Revkit

Revkit ежедневно собирает рынок посуточной аренды в России (сейчас это более 346 000 объявлений в 393 городах) и подбирает компсет по вашему сегменту автоматически: вместимость, локация, класс. Дальше по нему считается цена и доступность на каждую дату вашего календаря.

Пробный период 7 дней, без привязки карты.